Overeenkomst 
uitwisseling
gegevens
vrije sector
huurwoningen

Bij de start van het MIRT onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen in 2014 zijn een drietal kennis– en alliantie bijeenkomsten gehouden. De deelnemers wensten onder meer een beter beeld te krijgen van de woonconsument die vanuit een sociale huurwoning naar een middeldure huur- of koopwoning zoekt. Door corporaties, marktpartijen en beleggers is het initiatief genomen om te verkennen of de informatie uit klantsystemen te koppelen is en met elkaar vergeleken kunnen worden zodat een signaleringssysteem ontstaat.

Auteur: Nicole Groen | Foto's aangelverd | 8 min.

In 2015 is verkend hoe concrete afspraken kunnen worden gemaakt over het vullen van de transactiemonitor, die door MSCI wordt aangeboden aan een aantal beleggers en WBV Eigen Haard uit Amsterdam, met de transacties in de vrije sector uit de database van Haaglanden. In Haaglanden is de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden eigenaar van het woningtoewijzingssysteem en de database. Voorkomen moet worden dat privacy daarbij in het geding komt. De Transactie Monitor omvat nu circa 90.000 transacties landelijk en zal substantieel groeien door deelname van Haaglanden. Op termijn is een uitbouw naar andere stedelijke regio’s zoals de Rotterdamse regio een optie.

"Het lijkt misschien een klein stapje, maar het is van wezenlijk belang"

Peter Ruigrok

Peter Ruigrok – voorzitter van de tafel consumentengegevens – meldt ”begin juli is er tussen Sociale Verhuurders Haaglanden en MSCI een overeenkomst gesloten waarmee gegevensuitwisseling over feitelijke verhuurtransacties in de vrije sector mogelijk wordt tussen deelnemende institutionele beleggers aan MSCI’s transactiemonitor en aangesloten corporaties. Dit was een van de acties uit de eerste fase van het MIRT onderzoek”.

 

Meer investeringen, meer doorstroom

Peter Ruigrok: ‘Tijdens een van de BO-MIRT sessies raakte ik in gesprek met Jolanda Hoogeboom. Er is een groot tekort aan huurwoningen van net boven de 700 euro. Institutionele beleggers hebben weinig kennis van de markt omdat er te weinig cijfers bekend zijn. Hierdoor nemen zij geen actie. Tijdens het gesprek met Jolanda kwamen wij op het idee om met MSCI data te leveren voor beleggers. We koppelen de data over vrije sector verhuringen van corporaties aan de data van de beleggers, waardoor we een beter inzicht in de markt krijgen. Dit levert een verdubbeling van de gegevens over transacties in deze markt op en dat is voor beide partijen interessant. Hoeveel transacties er zijn is een indicatie voor de vraag uit de markt. Op deze manier vergroten we de transparantie in de markt. Hierdoor kunnen we de kennis over het aanbod van huurhuizen in de duurdere huur vergroten. De kans dat beleggers in dit segment willen gaan investeren gaat daarmee omhoog. Voor de corporaties is dit ook belangrijk om de doorstroom vanuit de sociale huur te kunnen realiseren.

 

Is dit uniek in NL?

Ruigrok: Ja, er zijn wel initiatieven elders in Nederland, maar het is nog nergens operationeel. Bij ons is dat wel gelukt. Het lijkt misschien een klein stapje, maar het is van wezenlijk belang.

"De data die de tool oplevert is belangrijk voor de ontwikkeling van vrije sector huurwoningen in deze regio"

Jolanda Hoogeboom

Jolanda Hoogeboom, directeur bij vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden: “Wij verenigen 15 corporaties in de regio Haaglanden. Zij maken regiobreed gebruik van het MSCI systeem, samen met de institutionele verhuurders. De koppeling van deze gegevens maakt dit uniek. Zo kunnen we elk kwartaal een levering van gegevens doen aan MSCI. Deze samenwerking tussen institutionele en sociale verhuurders geeft inzicht in de voorraad, locatie en mutatie van huurwoningen in de vrije sector (woningen met een huur boven de 710 euro per maand , red.). Zo krijgen wij inzicht in product en prijs, met als doel een goede marktwaarde te bepalen voor dit product.

NG: Is er nu sprake van een tekort aan vrije sector huurwoningen?

Jolanda Hoogeboom: “Ik kan nu nog niet zeggen of en waar er een tekort is. Er is nu nog weinig inzicht in de voorraad boven de 710 euro. Door inzicht in de mutaties krijgen we ook inzicht in de locatie van deze voorraad.

NG: Samen met andere partijen iets nieuws doen is niet altijd eenvoudig. Zijn er stappen geweest in dit proces die spannend waren? Wat maakte het spannend?

Hoogeboom: “Dat viel wel mee. Wat misschien spannend is is dat de gegevens die nu getoond worden, anders zijn dan de cijfers die we gewend waren. Ons bestuur heeft de samenwerking omarmt, dat is belangrijk. Aanvankelijk zou de Maaskoepel de vereniging van woningcorporaties in de regio Rijnmond, ook meedoen. Nu zij niet meedoen worden de cijfers uit die regio niet meegenomen. Dat is jammer. Misschien komt het onderwerp daar nog een keer op de bestuursagenda, als er meer resultaten bekend zijn vanuit Haaglanden. Deze tool biedt essentiële informatie om het product ‘vrije sector huurwoning’ goed in de markt te zetten. Dat is de meerwaarde van de tool. Het is uniek dat de hele regio Haaglanden nu deelneemt in product en inzicht. In Amsterdam is er één corporatie die deelneemt”.

NG: Is de koepel van verhuurders in Nederland Aedes op de hoogte van dit initiatief?

Hogeboom: “MSCI zit al bij Aedes aan tafel. We staan nu op het punt om de eerste cijfers van de eerste helft van 2016 in beeld komen. Zodra daar meer over bekend is zullen we deze ontwikkeling onder de aandacht van Aedes brengen. Het inzicht, de data, die deze tool oplevert is van wezenlijk belang voor het meer gericht ontwikkelen van vrije sector huur in de regio. De opbrengst nemen we mee in onze overleggen met gemeenten. De beweging in sociale huur was al heel transparant omdat dat al langer wordt gemeten, maar nu kunnen we in Haaglanden hetzelfde zeggen van vrije sector huurwoningen, dat is echt uniek aan dit project”.

"Transparantie is nodig voor om de juiste keuzes te kunnen maken, gebaseerd op feiten"

Lorenzo Dorigo

Transparantie in de woningmarkt is onze missie

Lorenzo Dorigo, Executive Director MSCI, en daarmee leverancier van de transactiemonitor: “Beleidsmakers bij private partijen en bij corporaties hebben een enorme behoefte aan goede data. Dat is lastig, want dit is niet zomaar te vinden. Het gaat om private transacties tussen huurder en verhuurder. De monitor laat specifieke ontwikkelingen zien van huurprijzen van een gebied of stad. Als je alleen naar transacties zou kijken en daar een gemiddelde van neemt, dan is het risico dat je de verkeerde conclusies trekt. Je wilt weten wat de echte huurontwikkeling is. Woningen in het ene gebied zijn goedkoper dan in het andere, in Rotterdam zijn de prijzen anders dan in Amsterdam. Grotere appartementen met meer vierkante meter zijn per vierkante meter voordeliger dan kleinere. Die nuances wil je uitfilteren zodat je weet wat er nu echt gebeurd in de markt. Wat is wenselijk qua huurontwikkeling? Is er ergens een spanning tussen aanbod en vraag? Voor woningcorporaties is het belangrijk om te weten waar grote vraag naar is, MSCI’s transactiemonitor is een instrument om nieuw aanbod te ontwikkelen. Beleggers kunnen op basis van de data een goede rendementsinschatting maken. De data die wij ontvangen van de deelnemers leveren wij terug, zodat een beeld ontstaat van specifieke situaties en van algemene trends in de vastgoedmarkt”.

 

Privacy is gewaarborgd

MCSI gebruikt geen gegevens van huurders. Zij kennen alleen de transactiegegevens per adres en de specificaties van de woning, maar er worden geen gegevens over particulieren uitgewisseld. De rapportage die aan de deelnemers wordt geleverd is niet op adresniveau, maar bevat zogenaamde geaggregeerde, bewerkte data per gebied. Zo kunnen beleidsmedewerkers zich op de feiten baseren. Dat gaat niet alleen over de eigen cijfers, maar om een breder marktbeeld..

Dorigo: “Die transparantie brengen in de woningmarkt, dat is de missie van MSCI. Hoe presteren woningcorporaties en institutionele beleggers? Woningbouwcorporaties hebben de taak om het maximale maatschappelijke rendement te behalen. Als je bezig bent met het doel om betaalbare huizen in de stad te realiseren, dan is de vraag altijd, wat is het effect? Wat is verstandig? De ondersteuning van deze keuzes kun je met behulp van de monitor niet alleen op je eigen cijfers baseren, maar je kunt ze in de context zetten van een hele grote groep corporaties. Klopt het wat we doen? Hoe is dat bij anderen? Woningcorporaties zijn hele grote vastgoedbedrijven met vaak tienduizenden woningen. Het is belangrijk dat zij de juiste keuzes kunnen maken gebaseerd op feiten. Daarvoor is transparantie nodig om snel en tot een goed oordeel te kunnen komen”.