Verstedelijking Deel 1 

Via samenwerking komen tot gebiedsinvesteringen

Interview Ebe Treffers, Manager Ontwikkeling Gebieden, Bouwinvest

 

Ebe Treffers

“Samenwerking kan projecten, trajecten en gebieden in een stroomversnelling brengen. Er is veel meer mogelijk als je op grotere schaal opgaves oppakt. Je ziet dat in toenemende mate, niet alleen beleggers, maar ook woningcorporaties en andere partijen daar toe bereid en in staat zijn”

Auteur: Nicole Groen | 5 min.

 

Ebe Treffers spreekt vanuit het kantoor in Amsterdam – Sloterdijk, een echte werkomgeving rondom een OV-knooppunt en een ontwikkelgebied van de stad Amsterdam. Vanuit zijn rol als Manager Ontwikkeling Gebieden, houdt hij zich bezig met het initiëren van gebiedsgerichte investeringsprojecten in de grote vijf steden. Treffers: “Bouwinvest wil samen met gemeenten, ontwikkelaars en corporaties komen tot een integrale gebiedsaanpak.”

 

Gebiedsaanpak heeft baat bij multifunctionele rol van belegger

“Bouwinvest heeft een vijftal Nederlandse vastgoedfondsen met een investeringswens, bij voorkeur in binnenstedelijke gebieden. Naast het investeren in (woon)gebouwen is er in toenemende mate interesse in het investeren op een groter schaalniveau. Door een functiemix van woningen en commercieel programma en/of zorg krijg je echt aantrekkelijke gebieden. Wij kunnen vanuit het fondsperspectief gedifferentieerd in een stedelijk programma investeren. Het WTC in het Beatrixkwartier Den Haag (kantoor, hotel en grootschalig appartementencomplex), maar ook WTC Rotterdam (kantoor en retail) zijn daar voorbeelden van. Bovendien blijft Bouwinvest zo’n twintig jaar verbonden aan een plek. Wij gaan een samenwerking aan vanuit lange termijn perspectief en kunnen bijdragen aan het creëren van aantrekkelijke en leefbare steden”.

 

Bereikbaarheid en knooppunten

NG: Je ziet nu een duidelijke beweging binnen de overheid om de thema’s, wonen, OV en aantrekkelijke leefmilieus integraal te benaderen. Met name het ontwikkelen rond OV knooppunten staat in de belangstelling.

“De doorlooptijd voor dit soort processen is vijf tot vijftien jaar. Maar er is nu een grote investeringswens, er is momentum, dus je moet nu een aantal dingen echt aanzwengelen en lostrekken”

“Ja dat is heel belangrijk, zo niet randvoorwaardelijk. Als je geen goede bereikbaarheid hebt, bij voorkeur OV bereikbaarheid, zeker in binnenstedelijke omgeving, dan is de aantrekkelijkheid om te investeren al een stuk minder. Daarnaast is ook het investeren in overige infrastructuur en openbare ruimte van belang. Het is juist heel belangrijk dat een overheid die rol aan de voorkant op zich neemt. Dat is de regierol zoals wij dat noemen”.

 

Regierol gemeente essentieel

“Binnenstedelijke verdichting, al dan niet via transformatie, dat is echt de opgave voor de komende jaren. Meer gebiedsgericht investeren. Wij denken graag mee over samenwerkingsmodellen met verschillende partijen, zoals woningcorporaties. De hoogste grondprijs leidt niet altijd tot de hoogste kwaliteit en het laagste risico”

Dit zijn de dingen die een gemeente vanuit haar regierol zou moeten doen om succesvol te zijn:

De gemeente kan hordes verlagen
Hoe? Samenwerken!

 

1 (Meer) gebieden prioriteren voor nieuwbouw/ transformatie

2 Investeringsperspectief creëren middels ruimtelijk-programmatische gebiedsvisies

3 In infrastructuur (voor)investeren

4 Verdichting/ hoogbouw stimuleren

5 Gebouweigenaren in transformatiegebieden met woningplannen middels snelle wijziging bestemming faciliteren

6 Privaat-publieke samenwerking organiseren

7 Bouw substantieel deel vrije sector huurwoningen dicteren

8 Middeldure huur in tenders programmeren

9 Met beleggers en corporaties debatteren over verdeling en samenwerking (complementair aanbod)

10 Partijen in een vroeg stadium selecteren die langjarig in het gebied willen investeren

Treffers: “Het verhaal in het kader is vrij generiek, maar wat betekent dit voor Zuid-Holland, om daar de binnenstedelijke woningbouw een stap verder te brengen? Het organiserend vermogen van gemeente(n) draagt sterk bij aan investeringssucces. De gemeente dient op gebiedsniveau de samenwerking tussen corporaties, ontwikkelaars en beleggers te regisseren. Zowel op het moment dat gestart wordt met visievorming als in het vervolgtraject. Het verkrijgen van investeringsfocus op deelgebieden. Dit dient zowel op gemeentelijk als op regionaal niveau op basis van een lange termijn visie afgestemd te worden, onder andere ten aanzien van de woningprogrammering en vermarkting van deelgebieden. Welke woonmilieus waar en welke gebieden prioriteren? Hoe willen wij dat gezamenlijk organiseren? De gemeente moet wel een aantal kaders scheppen, zodat een belegger weet: dat gebied gaat er op die manier echt komen. Hiervoor geldt: hoe concreter hoe beter. Op gebouwniveau gebeurt dat al, maar als je echt een gebied wil neerzetten, dan zal je toch wat meer ruimtelijke kaders moeten vaststellen, misschien meer doen dan alleen maar partijen faciliteren maar daadwerkelijk voorinvesteren in infrastructuur, openbare ruimte en prettige leefomgevingen”.

 

Achterstandsgebieden zijn een kans

“Een aanpak zoals geschetst, faciliteert een lange termijn perspectief en vertaalt zich hopelijk door naar nieuwe deelgebieden, met een ruimtelijke onderbouwing en in voorinvesteringen in die gebieden. Die stappen daar zijn de grotere gemeenten zoals Rotterdam en Den Haag nu mee bezig. Die gaan ook in toenemende mate beschrijven welke locaties en welke woonmilieus, hopelijk ook geprogrammeerd met middeldure vrije sector huur. Daar zullen wij ze in ieder geval op aanspreken. Bouwinvest wil graag vroegtijdig betrokken zijn, zodat we meer zekerheid hebben dat we daadwerkelijk kunnen investeren. Op die manier hebben we ook meer invloed op de kwaliteit van zo’n deelgebied. Wij hebben daar partners voor nodig, zowel publiek als privaat. De regierol vraagt om lef, maar het is ook een kans, zeker als je kijkt naar achterstandsgebieden. Je ziet dat dat besef nu ook meer ontstaat bij Rotterdam en bij Den Haag. Dit is een positieve ontwikkeling”.

 

NG: Denk je dat de Randstad uiteindelijk één grote megacity wordt?

“Wij zijn een van de partners van Holland Metropole, samen met de vijf grote steden. Die groei, daar geloven wij in. Op dat schaalniveau moet je denken en afspraken maken. Als je alleen al bedenkt hoeveel mensen hier willen wonen, dan moet je het wel gaan organiseren, anders staan we straks letterlijk met z’n allen vast. Ik denk dat de komende jaren erg interessant gaan worden en dat beleggers één van de partijen zijn die daar een goede bijdrage in kunnen leveren”.